Comment évaluer un fonds de commerce ?

Vous souhaitez reprendre un fonds de commerce, ou vendre votre fonds de commerce ?
Que comprend réellement un fonds de commerce ? comment évaluer votre fonds de commerce ?

Vous souhaitez acheter ou vendre un fonds de commerce ?

Que comprend le fonds de commerce, comment s’assurer qu’il est conforme à vos attentes et comment l’évaluer lorsque vous achetez un fonds de commerce ? Expert en transactions immobilières commerciales depuis près de 40 ans à Lyon et dans tout le secteur Rhône-Alpes, le Cabinet Hermès nous éclaire. 

Les éléments inclus dans le fonds de commerce


Un fonds de commerce comprend les biens matériels et immatériels liés à l’exercice d’une activité commerciale : 
  1. Le bail
  2. Le matériel et les éléments matériels et immatériels
  3. L’enseigne commerciale
  4. La clientèle
  5. Les salariés

Sont exclus du fonds de commerce :
  1. Les murs
  2. Les créances et dettes
  3. Les documents comptables : l’acheteur doit cependant pouvoir consulter les trois derniers exercices comptables pendant 3 ans
Les livres de commerce (livre journal et livre des inventaires)
Le droit de terrasse : il est délivré à titre personnel à l’exploitant ; la demande doit donc être renouvelée en cas de changement de cession.

Le bail d'un fonds de commerce

La destination commerciale du bail
Dans un premier temps, il faut bien évidemment analyser la teneur des activités commerciales autorisées par le bail
Ainsi, un boulanger qui souhaite ajouter une activité de sandwicherie doit s’assurer que le bail autorise la cuisson. 

La durée du bail
Naturellement, il faut bien s’assurer de la validité du bail en cours pour installer l’activité sur du long terme.

Clauses et conditions inscrites dans le bail
Les différentes clauses du bail permettent de clarifier plusieurs points pratiques :
À qui revient le paiement de la taxe foncière : au propriétaire ou au locataire ? 
Y a-t-il des servitudes quelconques, une cour commune, etc. ?

Le loyer 

Le loyer est-il progressif et, le cas échéant, à quel rythme : annuel ou triennal ? 
Dans la négociation d’une transaction, l’agence immobilière vérifie que le propriétaire ne profite pas de la session pour augmenter le loyer de manière irrégulière.

L’emplacement, les locaux et le matériel


L’emplacement, les locaux et le matériel sont trois critères essentiels à l’évaluation d’un fonds de commerce : 
  1. L’emplacement : le commerce bénéficie-t-il d’un bon emplacement (stationnement, passage, dynamisme du quartier…) ?
  2. Le local : Le local commercial est-il pratique, en bon état ou des travaux sont-ils à prévoir pour le rafraîchir ?
  3. Le matériel : est-il utilisable en l’état ou doit-il être remplacé pour partie ou en totalité ?

Les salariés

Le cédant doit obligatoirement informer les salariés des conditions de cession du commerce au moins deux mois avant la vente, car ces derniers sont prioritaires pour proposer une offre de reprise.  

Si ce n’est pas le cas, tous les contrats de travail sont repris par l’acquéreur. 
Une équipe qualifiée et en place depuis longtemps valorise le prix de cession du commerce car c’est la garantie d’une bonne continuité de service, à condition qu’elle reste en place après la vente.

L’enseigne

Si le nom du commerce est compris dans le fonds de commerce, l’acquéreur n’a aucune obligation de le reprendre. 
Tout est alors question de stratégie commerciale : si le nom/la marque est adossé(e) à ce commerce depuis de longues années au point de faire partie de son histoire, il est certainement judicieux de le conserver car la clientèle y est attachée et il contribue à la réputation du lieu. 
À l’inverse, si le nom est porteur d’une réputation peu amène, mieux vaut en changer pour effacer le passé et démarrer sur de nouvelles bases.
Quoi qu’il en soit, ce choix n’entraîne aucun coût pour l’acquéreur, mais la réputation de l’enseigne a un impact sur le tarif du fonds de commerce. 

Estimer un fonds de commerce

Il est fréquent d’apposer un coefficient au chiffre d’affaires présenté par le vendeur pour évaluer le prix d’un fonds de commerce. 
Pour le Cabinet Hermès, ce calcul est à proscrire absolument : l’évaluation du bilan est beaucoup plus complexe et dépend, comme nous venons de le voir, de nombreux facteurs (emplacement, local, matériel, équipe salariée…).

Par ailleurs, un commerce peut présenter un important chiffre d’affaires mais ne dégager qu’un faible bénéfice d’exploitation. Le bénéfice d’exploitation est donc un élément clé de l’analyse. 

Enfin, un acquéreur a sa vision personnelle de la manière dont il compte exploiter son commerce. La banque va donc se baser sur son prévisionnel d’exploitation pour le rapprocher du chiffre d’affaires du vendeur et vérifier la cohérence des chiffres. 

Réalisé en partenariat avec Le Cabinet Hermés - Lyon

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Rédigé le 03/05/2024

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