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Vous souhaitez acheter une chambre d’hôtes, reprendre une maison d’hôtes ou préparer la vente de votre établissement ? Les Annonces du Commerce vous permet de consulter des chambres d’hôtes à vendre partout en France et de préparer les différentes étapes de votre projet.
Une maison d’hôtes associe généralement un bien immobilier, une activité touristique et un lieu de vie. Localisation, nombre de chambres, taux d’occupation, prix moyen, saisonnalité, réputation et travaux à prévoir sont donc essentiels pour évaluer une opportunité.
Depuis 2006, Les Annonces du Commerce accompagne les repreneurs, cédants et professionnels de l’immobilier commercial grâce à des annonces, des informations métier et des solutions d’accompagnement.
Consultez les chambres d’hôtes à vendre et trouvez l’établissement correspondant à votre projet.
Reprendre une chambre d’hôtes : du projet de vie au projet d’entreprise
Reprendre une chambre d’hôtes est souvent envisagé comme un changement de vie. Une propriété attractive, une région touristique et le plaisir d’accueillir des visiteurs peuvent naturellement contribuer à l’intérêt du projet. Mais une reprise doit également être étudiée comme une véritable activité économique.
Le premier enjeu consiste à distinguer la valeur du bien immobilier de la performance de l’exploitation touristique. Une propriété de grande qualité peut représenter un patrimoine important sans pour autant générer un chiffre d’affaires suffisant pour assurer le revenu attendu par le repreneur.
À l’inverse, une maison d’hôtes disposant d’un excellent référencement, d’une clientèle fidèle et d’un taux d’occupation élevé peut avoir développé une véritable valeur commerciale en complément de l’immobilier.
Il faut ensuite comprendre comment l’activité est générée : nombre de chambres, taux d’occupation, prix moyen, durée des séjours, saisonnalité et origine des réservations.
Enfin, le repreneur doit mesurer les contraintes quotidiennes de l’exploitation. Accueil, petits-déjeuners, ménage, linge, entretien, réservations et relation clients nécessitent du temps, particulièrement pendant les périodes de forte fréquentation.
L’objectif est donc de confronter le projet de vie au projet économique avant de s’engager.
Occupation, prix moyen, saisonnalité : mesurer la performance réelle
Le chiffre d’affaires d’un Fonds de commerce de chambre d’hôtes dépend principalement de trois variables : Nombre de chambres × taux d’occupation × prix moyen
Cette lecture simple permet de comprendre comment l’établissement utilise sa capacité d’accueil.
Le taux d’occupation doit être analysé sur l’année mais surtout mois par mois. Une maison affichant complet pendant quelques semaines peut disposer d’une activité beaucoup plus faible le reste de l’année.
Le prix moyen par nuit apporte une deuxième information. Il permet d’apprécier le positionnement commercial de l’établissement et doit être comparé à la qualité des prestations et aux prix pratiqués par les hébergements concurrents.
La combinaison de ces deux indicateurs permet d’identifier plusieurs stratégies : développer le remplissage, augmenter progressivement le prix moyen ou chercher à mieux exploiter les périodes intermédiaires.
Les points à vérifier avant d’acheter une maison d’hôtes
Avant de présenter une offre, il est recommandé d’analyser notamment :
- Le chiffre d’affaires et son évolution sur plusieurs exercices.
- Le revenu ou l’EBE dégagé par l’activité selon la structure de l’exploitation.
- Le nombre de chambres effectivement exploitées.
- La capacité totale d’accueil.
- Le taux d’occupation annuel et mensuel.
- Le prix moyen par nuit.
- Le nombre de nuitées.
- La durée moyenne des séjours.
- La répartition mensuelle du chiffre d’affaires.
- La part de clientèle française et internationale lorsqu’elle est connue.
- L’origine des réservations.
- La part des réservations directes.
- Les commissions versées aux plateformes.
- La note et le nombre d’avis clients.
- Le référencement du site internet.
- Le chiffre d’affaires des prestations complémentaires.
- L’existence d’une table d’hôtes.
- La localisation et l’attractivité touristique du territoire.
- La qualité du logement privatif destiné aux exploitants.
- L’état général de l’immobilier.
- Les travaux et investissements nécessaires.
- Les possibilités réelles de développement de l’activité.
Immobilier et activité : deux valeurs à ne pas confondre
C’est probablement la distinction la plus importante lors de l’analyse. Prenons deux propriétés proposées à 800 000 € :
- La première peut être valorisée essentiellement grâce à son immobilier mais ne réaliser qu’une activité touristique limitée.
- La seconde peut comprendre un immobilier moins valorisé mais exploiter des chambres bénéficiant d’un taux d’occupation élevé, d’une bonne réputation et d’une clientèle récurrente.
Le prix demandé est identique, mais la nature économique de l’investissement est totalement différente. Pour comparer plusieurs chambres d’hôtes à vendre, il est donc utile de rechercher séparément : Valeur immobilière + valeur économique de l’exploitation + équipements + investissements futurs.
Cette décomposition permet également de mieux comprendre la part du financement consacrée au patrimoine immobilier et celle correspondant réellement à l’activité professionnelle.
Quelle importance donner aux plateformes de réservation ?
Les plateformes peuvent constituer un canal commercial très efficace pour générer de la visibilité et des réservations. Mais leur poids doit être mesuré.
Demandez au vendeur la répartition des réservations entre : site internet → téléphone/email → plateformes → partenaires touristiques → autres canaux.
Une dépendance importante aux plateformes n’est pas nécessairement négative si elle permet d’obtenir un excellent taux d’occupation. Elle génère cependant des commissions et rend une partie de l’activité dépendante d’intermédiaires externes.
À l’inverse, une proportion importante de réservations directes peut traduire une bonne notoriété, un référencement efficace ou une clientèle fidélisée. L’analyse doit donc porter simultanément sur le volume de réservations et leur coût d’acquisition.
La saisonnalité peut-elle changer la rentabilité du projet ?
Oui. Deux établissements réalisant le même chiffre d’affaires annuel peuvent présenter des profils très différents. Le premier peut concentrer son activité sur juillet et août tandis que le second génère des réservations sur six, huit ou dix mois.
Une saison plus longue permet généralement de mieux répartir le chiffre d’affaires, mais implique aussi une période d’exploitation et de disponibilité plus importante.
Le repreneur doit donc analyser : occupation mensuelle → prix moyen mensuel → chiffre d’affaires mensuel.
Cette lecture permet également d’identifier les périodes sur lesquelles un développement commercial pourrait être envisagé.
Avant d’acheter un Fonds de commerce de chambre d’hôtes, construisez deux analyses séparées.
Analyse patrimoniale : valeur de la propriété, terrain, dépendances, équipements et travaux à prévoir.
Analyse économique : nombre de chambres, taux d’occupation, prix moyen, chiffre d’affaires, charges et revenu dégagé.
Puis seulement ensuite, rapprochez les deux.
Une belle propriété dans une destination touristique n’est pas automatiquement une entreprise rentable. Et une activité performante ne justifie pas nécessairement n’importe quelle valorisation immobilière.
C’est la combinaison des deux qui permet d’apprécier correctement le projet.
Les chambres d’hôtes en France : une autre façon de séjourner
es chambres d’hôtes occupent une place particulière dans l’offre touristique française. Elles répondent à une recherche d’hébergement de petite capacité, souvent associée à un accueil personnalisé, un territoire et une expérience différente de l’hôtellerie traditionnelle.
La Direction générale des Entreprises estime à environ 60 000 le nombre d’hébergements en chambres d’hôtes en France. Contrairement aux hôtels, les chambres d’hôtes ne peuvent pas bénéficier du classement officiel en étoiles, même si elles peuvent adhérer à différents labels privés.
Leur marché s’inscrit plus largement dans la forte demande pour les locations touristiques, gîtes et chambres d’hôtes. En 2025, les résidents français ont réalisé 176,9 millions de nuitées pour motif personnel dans la catégorie statistique regroupant « location, gîte ou chambre d’hôte ». Il ne s’agit donc pas des seules chambres d’hôtes, mais ce chiffre donne une indication de l’importance de cette forme d’hébergement dans les pratiques touristiques.
Pour un repreneur, les données nationales doivent surtout servir de contexte. La performance d’une maison d’hôtes dépend beaucoup plus directement de l’attractivité de sa destination, de sa réputation, de son positionnement tarifaire et de sa capacité à prolonger sa saison.
Les principaux repères du marché
| Indicateur | Repère |
|---|---|
| Offre de chambres d’hôtes en France | ≈ 60 000 hébergements |
| Nombre maximal de chambres sous l’appellation chambre d’hôtes | 5 chambres |
| Capacité maximale simultanée | 15 personnes |
| Nuitées 2025 en location, gîte ou chambre d’hôte* | 176,9 millions |
| Classement officiel en étoiles | Non |
| Petit-déjeuner | Inclus dans la prestation |
* Voyages personnels des résidents de France métropolitaine, en France ou à l’étranger. Cette statistique Insee regroupe les locations, gîtes et chambres d’hôtes et ne mesure donc pas les seules chambres d’hôtes.
Sources : Direction générale des Entreprises ; Insee – Suivi de la demande touristique 2025.
Authenticité, réservation directe et expérience : les attentes évoluent
La chambre d’hôtes ne se limite plus à proposer une chambre pour la nuit. L’expérience globale du séjour peut contribuer fortement à la différenciation de l’établissement.
Qualité de l’accueil, décoration, petit-déjeuner, environnement, conseils sur la destination, espaces extérieurs ou équipements complémentaires participent à la perception de la prestation et peuvent soutenir le positionnement tarifaire.
La réputation numérique joue également un rôle important. Les notes et commentaires laissés par les voyageurs constituent désormais une partie de la valeur commerciale de l’exploitation.
Pour le repreneur, il faut donc examiner la réputation existante, mais également comprendre dans quelles conditions les comptes, sites, contenus et autres actifs numériques pourront être utilisés après la transmission.
Réservations directes ou plateformes : trouver le bon équilibre
Les plateformes apportent de la visibilité et peuvent contribuer fortement au remplissage. Elles ont toutefois un coût et créent une dépendance à des intermédiaires. Une maison d’hôtes disposant de son propre site internet, d’un bon référencement et d’une clientèle fidèle peut développer davantage de réservations directes et réduire le poids des commissions.
L’objectif n’est pas nécessairement de supprimer les plateformes mais de rechercher un équilibre entre : visibilité → taux d’occupation → coût d’acquisition → marge.
Lors d’une reprise, l’évolution de la répartition des réservations sur plusieurs années constitue donc un indicateur intéressant.
La table d’hôtes : une activité complémentaire à analyser
La table d’hôtes peut permettre d’enrichir l’expérience proposée aux voyageurs et de générer du chiffre d’affaires complémentaire.
Elle répond toutefois à une logique différente d’un restaurant traditionnel. La DGE rappelle notamment que le repas est proposé aux personnes hébergées, autour d’une table unique, avec un menu unique, et pris en compagnie de l’habitant.
Pour le repreneur, son intérêt doit être mesuré économiquement : nombre de repas servis → prix moyen → coût matière → temps de préparation → marge générée.
Une prestation appréciée des clients n’est réellement intéressante pour l’exploitation que si elle contribue aussi suffisamment au résultat.
Pour analyser une chambre d’hôtes, construisez un tableau mois par mois avec quatre indicateurs :
Chambres disponibles → taux d’occupation → prix moyen → chiffre d’affaires.
Ajoutez ensuite la provenance des réservations :
Direct → plateformes → autres intermédiaires.
Vous pourrez ainsi identifier simultanément la saisonnalité, le potentiel de remplissage et le coût commercial nécessaire pour générer les réservations.
Construisez votre projet de reprise avec LADC
Acheter une chambre d’hôtes implique de valider trois dimensions : la qualité du bien immobilier, la performance de l’activité touristique et la cohérence du projet avec les objectifs personnels du repreneur.
Les Annonces du Commerce propose plusieurs solutions permettant de structurer cette préparation.
Vous avez trouvé la maison d’hôtes qui vous intéresse ?
Avant de vous engager, il est important de confronter le prix demandé à la fois à la valeur immobilière et aux performances de l’exploitation.
Pour une chambre d’hôtes, le prévisionnel devrait idéalement être construit mois par mois. Appliquer simplement un taux de croissance au chiffre d’affaires annuel précédent masquerait la saisonnalité et le potentiel réel de l’établissement.
- Quiz Création / Reprise : évaluez votre niveau de préparation et identifiez les points à approfondir.
- Étude de faisabilité : vérifiez la cohérence économique du projet, du financement et des revenus attendus.
- Étude de marché : analysez l’attractivité touristique, la clientèle et les hébergements concurrents.
- Business Plan et prévisionnel : analysez l’attractivité touristique, la clientèle et les hébergements concurrents.
- Accompagnement personnalisé : structurez les différentes étapes de votre projet.
Vous souhaitez vendre votre maison d’hôtes ?
Une transmission bien préparée doit permettre au repreneur de distinguer clairement ce qu’il achète sur le plan immobilier et ce qu’il reprend sur le plan économique.
Au-delà des comptes, le dossier devrait présenter l’historique des réservations, le taux d’occupation, le prix moyen, la saisonnalité, les canaux de commercialisation, les avis clients et les travaux réalisés sur la propriété.
- Quiz Vendeur / Cédant : évaluez votre niveau de préparation.
- Diagnostic Pré-Vente : identifiez les forces du bien et de l’activité ainsi que les éléments à améliorer.
- Publier une annonce : présentez votre maison d’hôtes aux porteurs de projets recherchant ce type d’établissement.
- Accompagnement à la cession : préparez la valorisation et le dossier de présentation de votre projet de transmission.
Pour présenter votre activité aux repreneurs, préparez deux tableaux distincts.
Performance touristique :
Nuitées → occupation → prix moyen → CA → réservations directes / plateformes.
Patrimoine :
Immobilier → équipements → travaux réalisés → travaux futurs.
Cette séparation permet au repreneur de comprendre immédiatement ce qu’il paie pour la propriété et ce qu’il finance pour l’activité touristique.
Acheter une chambre d’hôtes : les questions à se poser avant de choisir
Quelle est la différence entre une chambre d’hôtes et un gîte ?
Un meublé de tourisme ou gîte correspond généralement à un logement indépendant mis à la disposition exclusive du client pendant son séjour.
Cette distinction doit être prise en compte lors d’une reprise, notamment lorsqu’une propriété combine chambres d’hôtes et gîtes.
Combien de chambres peut-on exploiter en chambres d’hôtes ?
Pour un repreneur souhaitant développer l’activité, il est donc important de vérifier la capacité actuellement exploitée et le cadre réglementaire applicable au projet envisagé.
Faut-il habiter sur place pour exploiter des chambres d’hôtes ?
C’est une différence fondamentale avec d’autres formes d’hébergement touristique et un élément à intégrer dans le projet de vie du repreneur.
Une chambre d’hôtes est-elle rentable ?
Il faut également tenir compte des commissions versées aux plateformes, des coûts de ménage et de linge, des petits-déjeuners, de l’énergie, de l’entretien de la propriété et des éventuelles prestations complémentaires.
Le chiffre d’affaires doit donc être rapproché des charges réellement nécessaires pour exploiter l’établissement et du revenu que le repreneur souhaite en retirer.
Quel chiffre d’affaires peut réaliser une chambre d’hôtes ?
Nombre de chambres × nombre de nuits commercialisables × taux d’occupation × prix moyen.
Il faut ensuite ajouter les éventuelles recettes complémentaires : table d’hôtes, prestations ou services additionnels.
Pour une reprise, cette méthode permet également de comparer le chiffre d’affaires théorique avec celui réellement réalisé par le cédant.
Comment calculer le taux d’occupation ?
Par exemple, si 4 chambres sont commercialisables pendant 30 jours, l’établissement dispose de 120 chambres-nuits disponibles. Si 72 ont été vendues, le taux d’occupation est de 60 %.
Pour une chambre d’hôtes, il est particulièrement utile de calculer cet indicateur mois par mois afin de mesurer la saisonnalité.
Comment estimer la valeur d’une chambre d’hôtes ?
la valeur immobilière de la propriété et la valeur économique de l’activité touristique.
L’immobilier sera notamment apprécié selon sa localisation, sa surface, son état, son terrain et ses équipements. L’activité sera analysée à partir du chiffre d’affaires, du taux d’occupation, du prix moyen, de la rentabilité, de la réputation et des canaux de réservation.
Cette distinction est essentielle : une propriété de grande valeur ne signifie pas automatiquement que l’activité de chambres d’hôtes est elle-même fortement rentable.
Quels chiffres demander au vendeur ?
chiffre d’affaires hébergement ;
chiffre d’affaires des prestations complémentaires ;
nombre de nuitées ;
taux d’occupation mensuel ;
prix moyen par chambre ;
durée moyenne des séjours ;
part des réservations directes ;
part des réservations provenant des plateformes ;
commissions versées ;
principales charges d’exploitation ;
résultat ou EBE lorsque cet indicateur est pertinent pour la structure.
Ces informations permettent de reconstituer la mécanique économique de l’établissement.
Comment analyser la dépendance aux plateformes de réservation ?
Réservations directes → plateformes → partenaires → autres canaux.
Analysez ensuite les commissions correspondantes.
Une forte utilisation des plateformes peut permettre d’obtenir un excellent remplissage mais générer un coût commercial significatif. À l’inverse, une activité disposant d’un bon niveau de réservations directes bénéficie généralement d’une plus grande autonomie commerciale.
Peut-on proposer une table d’hôtes ?
L’administration précise notamment que le repas doit être réservé aux personnes hébergées, être servi à la table familiale, proposer un menu unique et respecter les règles applicables en matière d’hygiène et d’information des consommateurs.
Pour un repreneur, il faut également mesurer sa contribution réelle au chiffre d’affaires et à la rentabilité.
Peut-on servir des boissons alcoolisées à la table d’hôtes ?
Ce point doit être vérifié avant la reprise lorsque la table d’hôtes comprend la fourniture de vin ou d’autres boissons alcoolisées.
Quels travaux faut-il vérifier avant d’acheter ?
toiture, isolation, chauffage, électricité, plomberie, assainissement, salles de bains, chambres, parties communes, piscine, dépendances et espaces extérieurs.
Il faut également vérifier les équipements nécessaires à l’exploitation : literie, mobilier, buanderie, cuisine et équipements destinés aux petits-déjeuners.
Construisez ensuite un budget de travaux sur trois à cinq ans afin de l’intégrer au coût réel de la reprise.
Comment financer l’achat d’une maison d’hôtes ?
Le plan de financement doit donc intégrer le prix de la propriété, les frais d’acquisition, les travaux, les équipements, la trésorerie nécessaire et les besoins liés au lancement ou à la poursuite de l’activité.
Le prévisionnel devra démontrer que les revenus attendus de l’exploitation sont cohérents avec le montant global investi et les remboursements à supporter.
Vendre sa maison d’hôtes : distinguer immobilier et performance touristique
Comment préparer la vente d’une maison d’hôtes ?
Préparez les informations concernant le bien immobilier, les travaux réalisés, les équipements et les éventuels investissements futurs, mais également l’historique de l’exploitation touristique.
Les résultats seront beaucoup plus parlants s’ils sont accompagnés des nuitées, taux d’occupation, prix moyens et canaux de réservation.
Comment valoriser la réputation de l’établissement ?
Le cédant peut documenter l’évolution des notes, le nombre d’avis, le trafic du site internet, la part de réservations directes et les principaux canaux d’acquisition.
Il faut toutefois vérifier précisément quels actifs numériques, comptes ou éléments commerciaux sont effectivement transférables au repreneur.
Faut-il réaliser des travaux avant de vendre ?
L'essentiel est de fournir au repreneur une vision transparente : travaux réalisés → état actuel → travaux prévisibles → estimation des investissements futurs.
Lors de la vente, évitez de présenter uniquement un prix global du type « propriété + activité : 950 000 € ».
Aidez le repreneur à comprendre ce prix :
Valeur immobilière + activité touristique + équipements + éventuel potentiel de développement.
Plus cette décomposition est lisible, plus l’acquéreur peut construire un plan de financement cohérent et apprécier objectivement l’opportunité.
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Une maison d’hôtes doit séduire ses visiteurs… et convaincre son repreneur
Acheter une chambre d’hôtes associe généralement un projet immobilier, une activité professionnelle et un choix de vie. Ces trois dimensions doivent être compatibles, mais elles doivent surtout être analysées séparément avant la décision.
Pour mesurer la performance touristique, le repreneur doit examiner le nombre de chambres, le taux d’occupation, le prix moyen, la saisonnalité, les canaux de réservation et les charges d’exploitation. Il doit parallèlement apprécier la valeur de la propriété et les investissements nécessaires pour la maintenir ou la développer.
Pour le cédant, préparer la transmission consiste donc à rendre lisibles la valeur patrimoniale du bien et la valeur économique de l’activité.
Les Annonces du Commerce met à disposition des repreneurs et des cédants des annonces de chambres d’hôtes, des informations métier, des outils d’aide à la décision et des solutions d’accompagnement pour préparer leur projet.
Consultez les annonces de chambres d’hôtes à vendre, évaluez votre niveau de préparation et construisez votre projet en conciliant qualité du lieu, performance touristique et équilibre économique.
Avant de vous décider, posez-vous finalement deux questions différentes :
« Est-ce une propriété que je souhaite acheter ? »
et
« Est-ce une activité touristique que je souhaite exploiter et dont les revenus correspondent à mon projet ? »
Si la réponse est positive aux deux questions — et que le prix global reste cohérent avec chacune de ces deux valeurs— le projet dispose de bases beaucoup plus solides.
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