Lexique de l'immobilier commercial

Fonds de commerce


Le fonds de commerce est composé d'un ensemble d'éléments concourant à constituer une unité économique dont l'objet est de nature commerciale comprenant des éléments corporels, tel que le matériel, les marchandises et les équipements, et des éléments incorporels, tels que la clientèle, l'achalandage, le droit au bail et le nom commercial. Le fonds de commerce est un "meuble incorporel" au sens juridique du terme.
Si le fonds de commerce peut être exploité par le propriétaire des murs du local dans lequel il a ses activités, en revanche, et le plus souvent le propriétaire du fonds de commerce n'est que locataire des lieux. Dans ce cas, le titulaire d'un fonds de commerce bénéficie au regard du propriétaire des murs qui est le bailleur, d'une protection particulière dite "propriété commerciale". Sauf si les loyers restent impayés, le bailleur ne peut reprendre les lieux sans avoir versé une indemnité d'éviction.

Le fonds est généralement exploité par le propriétaire du fonds mais ce dernier peut en confier l'exploitation soit à un commerçant qui va le gérer pour son propre compte et assurer les aléas financiers afférents à tout commerce qui est dit "gérant libre" dit aussi "locataire-gérant", soit à un "gérant salarié". La mise en location-gérance d'un fonds de commerce ne constitue pas une sous-location. (3e Civ. - 19 mars 2008, BICC n°685 du 1er juillet 2008).

La vente des fonds de commerce fait l'objet de précautions particulières pour que soient sauvegardés les intérêts des créanciers du vendeur. La vente doit faire l'objet de mesures de publicité pour permettre à ces derniers de faire opposition au paiement du prix entre les mains du vendeur tant qu'il ne leur sera pas distribué.

Location Gérance


La "location-gérance" est le contrat par lequel, l'exploitant d'un fonds de commerce concède à un commerçant dit " le gérant " le droit d'administrer son fonds. Cette gérance, dite "gérance libre" pour la différencier de la gérance salariée, fait supporter au gérant les risques de l'exploitation.
Le contrat est sujet à publicité par l'inscription d'une mention au registre du commerce. Jusqu'à la publication, et pendant un délai de six mois à compter de cette publication, les parties sont solidaires des dettes contractées par le gérant à l'égard des tiers .

La gérance salariée est régie par les dispositions de l'article L781-1 et suivants du Code du travail. Relativement à la saisie des rémunérations du gérant salarié, la doctrine estime que selon l'article L. 145-1, la saisie des rémunérations concerne les sommes dues à titre de rémunérations, formule très large issue de la loi du 2 août 1949 qui a remplacé la référence aux salaires des ouvriers et aux appointements des employés. La loi précise que les règles applicables relativement à la portion saisissable s'appliquent "quels que soient le montant et la nature de la rémunération, la forme et la nature du contrat". Sont ainsi visées les rémunérations provenant du contrat de travail de droit commun mais aussi celles provenant du contrat d'apprentissage, du contrat de qualification, du contrat d'adaptation, du contrat initiative-emploi, qu'il soit à durée déterminée ou à durée indéterminée, à temps partiel ou à temps plein, qu'il s'agisse d'un salarié de droit commun ou d'un travailleur à domicile, d'un gérant salarié (article L. 781-1 du Code du travail), d'une assistante maternelle (l'article L. 773-2 visant expressément les dispositions relatives à la saisie arrêt et à la cession de rémunérations dues par l'employeur, ou encore des marins (article L. 742-4 du Code du travail, article 66 du Code du travail maritime).
Un décret n°56-612 du 20 juin 1956 portant application aux entreprises de transports publics et de location de véhicules industriels des dispositions de la loi n°56-277 du 20 mars 1956 relative à la location-gérance des fonds de commerce et des établissements artisanaux, rend applicable, sous certaines conditions, à la location des véhicules de transports publics et à la location de véhicules industriels, les dispositions relatives au bail de fonds de commerce.

Bail Commercial


Un bail commercial est «un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds commercial, industriel ou artisanal». Pour obtenir un bail commercial, il est nécessaire que le local soit affecté à l’exercice d’une activité commerciale ou fasse l’objet d’un changement de destination.
Un bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans, sauf en cas de location saisonnière, et ne doit pas s’étendre sur une durée indéterminée. Le locataire pourra en principe donner congé à l’expiration de chaque période triennale, sauf exceptions relevant de l’article L145-4 du Code de commerce.
Le contrat de bail doit obligatoirement faire figurer certaines mentions, comme l’identité des parties, la durée du bail, la répartition des charges, impôts, taxes et redevances et le montant du loyer initial.
Pour reprendre un local commercial, il est fréquent qu’un dépôt de garantie soit demandé au locataire avant la signature du bail commercial, mais il ne s’agit pas d’une obligation légale. Si une caution a été versée, elle devra lui être restituée à la sortie des locaux. En revanche, il est obligatoire d’établir un état des lieux qui sera ajouté au contrat de location. Cet état des lieux peut être réalisé par un huissier de justice, avec partage des frais à égalité entre le preneur et le bailleur, ou à l’amiable, par le bailleur et le locataire eux-mêmes.

Cession de bail ou Droit au bail


La cession de bail est une notion qui désigne le fait de transmettre le droit au bail détenu par un locataire, le cédant, à une autre partie nommée cessionnaire, qui devient, après signature de l’acte de cession du droit au bail, le nouveau titulaire du bail ou le nouveau locataire.
Lorsque le bail n’est pas soumis au statut des baux commerciaux, le locataire peut librement céder son droit au bail sauf si le bail interdit toute cession. En revanche, dans les cas de cession de fonds de commerce, un bailleur ne pourra pas interdire la cession du droit au bail au profit de l’acquéreur du fonds de commerce.
Certaines clauses du bail peuvent subordonner la cession à l’autorisation du bailleur ou à l’intervention du bailleur lors de la signature de l’acte de cession du droit au bail ou à la nécessité de recourir à l’acte authentique.

À la signature d’un bail commercial, les deux parties se mettent d’accord sur la destination des locaux, c’est-à-dire les activités autorisées, celles que le locataire est libre d’exercer. Cette précision, que l’on nomme aussi destination prévue au bail, peut limiter ou interdire l’exercice d’autres activités.
Le locataire a l’obligation de respecter cette clause jusqu’à la fin du bail, sous peine d’une résiliation de ce dernier, d’un refus de renouvellement, voire même d’une condamnation à verser des dommages et intérêts au bailleur.Il existe plusieurs modalités d’activités autorisées. La clause dite « tout commerce » permet au locataire d’exercer l’activité de son choix.
Si la liste des activités autorisées par le bail en prévoit plusieurs et se termine par un « etc. », les activités voisines sont aussi couvertes, comme l’a précisé la jurisprudence. Enfin, certaines activités sont considérées comme des « activités incluses », car liées à l’activité principale.
Par exemple, la tenue d’une parapharmacie dans un local dédié à une pharmacie serait acceptable. Cependant, le locataire doit faire connaitre son intention au propriétaire par une lettre recommandée avec accusé de réception ou un acte d’huissier, sans quoi le bailleur pourrait demander la résiliation du bail.

Cession ou Vente de fonds de commerce 


La cession / la vente de fonds de commerce signifie la cession, de la part d’un professionnel, de l’ensemble des éléments lui permettant d’accomplir son activité.
Les éléments intégrés dans la cession de fonds de commerce sont par exemple des éléments matériels comme du mobilier ou de l’outillage, mais aussi et surtout des éléments immatériels comme la clientèle, le nom commercial, l’enseigne ou encore des autorisations administratives comme des licences de débit de boissons par exemple.
Les créances et les dettes ainsi que les éléments immobiliers concernant l’activité sont en règle générale exclus lors d’une opération de cession de fonds de commerce.
Cette opération doit être enregistrée auprès du bureau de l’enregistrement du service des impôts pour déterminer le montant des droits dus au titre de la transaction.
Les mentions obligatoires de l’acte de cession sont, entre autres, le prix, le nom du précédent vendeur ainsi que l’état des privilèges et nantissement.

Loyer avec droit d’entrée : « Pas de porte »


Dans certains cas, un droit d’entrée, ou pas de porte, payé par le locataire à son bailleur pour pouvoir exploiter le fonds de commerce peut être lissé mensuellement ou trimestriellement.
Dans ce cas précis, on parle alors de loyer avec droit d’entrée puisque le montant du droit d’entrée viendra s’ajouter au montant du loyer payé chaque mois ou chaque trimestre.
Le loyer avec droit d’entrée est donc dans les faits un loyer majoré chaque année de l’amortissement réel du droit d’entrée du locataire.
Cette méthode permet au locataire de lisser son droit d’entrée sur la durée de son bail.
L’alternative au loyer avec droit d’entrée est le paiement immédiat du droit d’entrée et de son amortissement comptable dans le temps de la part du locataire en place.
En revanche, cette logique même du droit d’entrée adossé au loyer devra parfaitement distinguer les indexations futures de loyer, le droit d’entrée ne pouvant pas l’être.


Sources : Le Dictionnaire Juridique / LégiFrance


Rédigé le 04/02/2021

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